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    房價上漲引監管層關注 深圳開始從土地源頭解決住房緊缺問題

    點擊數:14676 發布時間:2020/5/12 來源:中國房地產報

    近期深圳房價暴漲引發央行緊急徹查房抵經營貸事件把深圳這座城市推上了輿論風暴眼。也讓深圳市政府不得不想辦法進一步解決這個由來已久的問題。

    房地產業界有這樣一個比喻,房子(房價)與土地就如同“面包”與“面粉”的關系。只有處理好兩者關系,解決源頭(土地供給)問題,高房價問題才能得到有效解決。

    深圳開始從源頭端發力。5月8日下午,深圳市規劃和國土資源委員會召開新聞通氣會,在會上印發的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》披露了一則對于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息:深圳計劃今年內加大居住用地供地規模至293.2公頃,較2016年計劃供地增加143.2公頃。這一數字創2016年以來新高。

    這可謂是一項迫在眉睫的舉措。據中國房地產報(微信ID:china-crb)記者了解,過去10多年,深圳住宅供應長期處于嚴重不足局面。在“北上廣深”四大核心城市中,深圳住宅土地供應占比處于最低位。

    “一直以來深圳都是在摸索通過增加租賃住宅等方式來轉移購房者對于房屋需求。但這并不能從根本上解決深圳房價高漲問題。只能通過增加新房供給(居住用地供應)才能最為有效的控制深圳房價上漲問題,也才能抵消深圳二手房房東對于房價的過度自信帶來的房價的漲幅。”一位研究深圳房地產市場的業內人士表示。

    深圳高房價問題

    “寸土寸金”的深圳對于居住用地供應極為“吝嗇”。

    中國房地產報記者統計深圳2016—2019年居住用地供應情況發現,過去4年深圳計劃供應居住用地量維持在200公頃左右。具體而言,2016年深圳計劃供應居住用地125公頃;2017年深圳計劃供應居住用地218公頃;2018年深圳計劃供應居住用地109公頃;2019年度計劃居住用地供應150公頃。

    隨著5月8日深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》,打破了以往長時間居住用地供應低的局面。

    據深圳市規劃和自然資源局副局長王策飛當日介紹,2020年度深圳全市計劃供應建設用地1200公頃。按用地性質分,計劃供應居住用地293.2公頃。

    “為了完成170萬套住房供應任務,深圳市從今年起加大了居住用地供應力度,今年計劃供應居住用地293.2公頃,占計劃總量近25%,較去年計劃150公頃增加了近一倍,其中公共住房和商品住房用地的供應量較去年均有較大增長。”王策飛解釋稱。

    不難發現,293.2公頃居住用地供應規模數據較去年增加近一倍。事實上,在計劃印發之前深圳相關部門透露從年初就開始提前部署土地供應工作。截至目前,深圳市已供應產業用地21宗63公頃,已供應居住用地30宗54公頃,正在組織供應的居住用地12宗78公頃(其中5月底前將向市場推出8宗60公頃)。

    居住用地供應并非深圳“一拍腦門”的短期決策。記者發現,早在今年3月11日,深圳市住房建設局便在發布《關于應對新冠肺炎疫情 支持房地產企業加快復工復產的若干措施》(以下簡稱“若干措施”)中,增加居住用地就被提至明顯位置,提出切實拓展居住用地供應渠道,通過增加建設用地、盤活存量用地、各類用地配建、公共設施綜合開發等,多渠道增加住房有效供應,平衡供求關系。

    彼時,深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒表示,去年(2019年)政府各部門已經在住房供應方面加大了力度。去年12月月底至今年1月,深圳市劃定出讓了34宗公共住房用地,總用地面積超過1平方公里,預計可建公共住房超過6萬套。商品房供應方面,去年也已經完成供應11塊,“預計今年新增居住用地供應會是去年兩倍,保證房地產供求關系穩定、房價穩定、市場預期穩定。”王鋒說。

    “如果深圳真的能夠有效地增加新房供給,那么相信在不久的將來一定可以控制深圳當前的房價。畢竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民購房最大程度上只能通過二手房來滿足。增加新房的供給恰好是有效的分擔了購房者對于二手房注意力,也可以使得二手房房東對于房價話語權降低,這樣才可以平衡住房供給需求雙方之間的關系。”談及深圳近期增加居住用地供應的舉措,上述研究深圳房地產市場的業內人士說。

    11種宅地供應方式

    如何實行如此大數量的居住土地供應?中國房地產報記者注意到,5月8日,深圳市規劃和自然資源局針對此發布《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應的暫行規定》(以下簡稱“暫時規定”)。

    暫行規定提出構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系,落實市委市政府提出的住房供應目標。記者發現,按照規定,深圳市住房建設部門負責統籌全市范圍內三類公共住房的套數比例,住房供應需落實2035年前籌集建設各類住房170萬套的任務,實現市場商品住房和三類公共住房套數4:6供應結構要求。

    事實上,深圳住房供應問題由來已久。今年1月8日上午,龍頭房企萬科企業股份有限公司董事會主席、深圳市委員郁亮在深圳市政協會議分組討論上提及了深圳的住宅供應問題表示,過去10年深圳的住宅供應是嚴重不足的。在四大核心城市里面,深圳的住宅土地供應占比是最低的。“其實過去,深圳的住房問題很大,為什么沒有暴露出來?因為1000萬人都住在城中村和工廠宿舍里面。”郁亮認為,隨著這些地區逐步更新,深圳住房問題放大很多倍。

    彼時,郁亮呼吁多渠道增加各類住宅供應,同時強調深圳的人才房標準應該開放給更多人群,稱“我自己標準的人才房是包括快遞小哥和環衛工人的,他們也是這個城市必需的人才,還要鼓勵他們落戶”。

    “一直以來深圳都是在摸索通過增加租賃住宅等方式來轉移購房者對于房屋的需求。但是這并不能從根本上解決深圳房價高漲的問題。只能通過增加新房供給(居住用地供應)才能最為有效的控制深圳房價上漲問題,也才能抵消深圳二手房房東對于房價過度自信帶來的房價上漲。”上述研究深圳房地產市場的業內人士這樣表示。

    中國房地產報記者發現,這次深圳在居住用地供應上頗為用心:在拓展供應渠道方面,深圳市規劃和自然資源局透露確定了11種住房用地供應渠道,包括在新供應、城市更新、棚戶區改造、土地整備留用地建設等原有政策供應渠道的基礎上,增加了原農村集體未完善征(轉)地補償手續用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關企事業單位存量用地、基礎設施配套建設、軌道交通用地綜合開發等住房用地供應渠道。

    “上述11種渠道中,此次政策增加了原農村集體未完善征(轉)地補償手續用地、歷史遺留未完善出讓手續用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關企事業單位存量用地、基礎設施配建和軌道交通用地綜合開發等7種住房用地供應渠道。”王策飛表示。

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